한국 부동산 보유세 실효세율의 현실과 미래 전망

보유세 실효세율, 그 낮은 숫자에 담긴 의미

부동산을 소유한 많은 분들이 매년 내는 재산세와 종합부동산세(종부세). 이 세금의 부담을 가늠하는 핵심 지표가 바로 '실효세율'입니다. 실효세율은 보유한 부동산의 시장가치(공시가격) 대비 실제 납부하는 세금의 비율을 의미합니다. 최근 여러 보고서와 뉴스를 통해 한국의 부동산 보유세 실효세율이 경제협력개발기구(OECD) 국가 평균에 크게 미치지 못하는 낮은 수준이라는 사실이 꾸준히 지적되고 있습니다. 이 글에서는 한국 보유세 실효세율의 현재 위치를 국제 비교를 통해 살펴보고, 그 배경, 최근 변화, 그리고 앞으로의 전망에 대해 깊이 있게 분석해 보겠습니다.

국제 비교로 드러난 한국 보유세의 현주소

한국의 부동산 보유세 실효세율은 약 0.15% 내외로 추정됩니다. 이 수치는 어떤 의미일까요? 1억 원짜리 아파트를 소유했을 때, 매년 내는 보유세가 평균 15만 원 수준이라는 계산이 나옵니다. 이를 국제적인 맥락에서 비교해 보면 그 의미가 더욱 선명해집니다.

• OECD 평균: 약 0.33%로, 한국의 두 배가 넘는 수준입니다.
• 순위: OECD 30개국 중 20위권으로, 중하위권에 머물고 있습니다.
• 주요 국가 비교: 미국(0.8%~1.0%), 영국(0.7%~0.8%) 등은 한국보다 훨씬 높은 보유세 부담을 지고 있습니다. 특히 미국 뉴욕주의 경우 실효세율이 약 1.4%에 달한다는 분석도 있습니다.

이러한 비교는 한국의 보유세가 국제적 기준에서 볼 때 상대적으로 낮은 수준에 머물러 있음을 보여줍니다. 상위권 국가들과 비교하면 그 격차는 더욱 커져, 1/5에서 1/8배 수준에 불과하다는 지적도 있습니다.

주요 국가 부동산 보유세 실효세율 비교 (참고치)

국가	실효세율 (대략적 범위)	비고
한국	0.15% 내외	재산세+종부세 기준, OECD 20위권
OECD 평균	약 0.33%	한국의 약 2.2배 수준
미국	0.8% ~ 1.0%	주마다 차이 큼, 뉴욕주 약 1.4%
영국	0.7% ~ 0.8%	Council Tax 기준
일본	약 0.3%	고정자산세 기준
프랑스	약 0.5%	주거세 기준

한국 보유세 실효세율이 낮은 이유는?

왜 한국의 보유세 실효세율은 이렇게 낮을까요? 그 이유는 세금 계산 구조에 있습니다.

• 낮은 과세 표준: 보유세의 기초가 되는 공시가격이 실거래가보다 현저히 낮은 경우가 많습니다. 이로 인해 같은 시가의 부동산이라도 한국에서 계산된 과세 표준액이 더 작을 수 있습니다.
• 다양한 공제와 감면: 1주택자에 대한 공제, 농지 감면, 장기보유 감면 등 다양한 세제 감면 제도가 존재합니다. 이는 합법적으로 세부담을 줄여주는 장치입니다.
• 누진세율의 구간: 재산세와 종부세는 누진세율을 적용하지만, 그 구간이 상대적으로 완만하여 초고가 주택이 아닌 이상 극단적으로 높은 세율이 적용되는 경우는 많지 않습니다.
• 소득공제 효과: 종합소득세나 양도소득세를 계산할 때 납부한 재산세를 필요경비나 세액공제 대상으로 인정해 주는 경우가 있습니다. 이는 최종적인 개인의 세부담을 더욱 낮추는 효과를 가져옵니다. 일부 분석에 따르면, 이러한 공제 효과를 감안한 '체감 실효세율'은 0.6~0.7% 수준까지 올라갈 수 있다는 주장도 있습니다.

2025년 보유세 개편, 무엇이 바뀌었나?

정부는 국제 수준에 맞춰 보유세를 현실화하고, 다주택자에 대한 세부담을 강화하는 방향으로 제도를 개편해 왔습니다. 2025년 적용되는 주요 변화점을 살펴보면 다음과 같습니다.

• 공시가격 현실화: 공시가격을 실거래가의 90% 수준까지 점진적으로 높이는 정책이 지속되고 있습니다. 이는 과세 표준을 높여 실효세율을 끌어올리는 근본적인 요인입니다.
• 다주택자에 대한 세율 강화: 종부세의 경우, 2주택자(일부 지역 제외)와 3주택 이상자에 대한 세율이 인상되었습니다. 특히 고가의 다주택 보유자에게는 더 강한 누진세율이 적용됩니다.
• 일반주택에 대한 종부세 과세 강화: 과거보다 더 많은 일반주택이 종부세 과세 대상에 포함되도록 기준이 조정되었습니다.
• 재산세 세율 조정: 지방자치단체가 재산세 표준세율 범위 내에서 세율을 조정할 수 있는 폭이 변화하며, 지역에 따라 차이가 있을 수 있습니다.

이러한 변화는 단순히 세금을 더 걷기 위함이 아니라, 부동산 보유에 따른 공평한 과세를 실현하고 투기적 수요를 관리하며, 지방재정을 강화하려는 목적이 있습니다. 그러나 핵심 지표인 실효세율은 여전히 0.15% 수준으로 OECD 평균의 절반에 머물러 있어, 국제 비교 시 낮은 편이라는 평가를 벗어나지 못하고 있습니다.

2026년 및 미래 전망: 실효세율은 어떻게 변할까?

앞으로 한국의 보유세 실효세율은 점진적으로 상승할 가능성이 높습니다. 그 주요 동인은 다음과 같습니다.

• 공시가격의 지속적 현실화: 2026년까지 공시가격률을 실거래가 대비 90%로 끌어올리는 정책 목표가 있습니다. 이는 과세 기반을 확대해 실효세율을 높이는 가장 직접적인 요인입니다.
• 국제적 기준 압력: OECD 평균보다 낮은 세율은 조세 형평성 차원에서 지속적으로 논란의 대상이 될 것입니다. 정부는 점차 국제 수준에 맞춰 제도를 정비해 나갈 것으로 예상됩니다.
• 재정 수요 증가 : 고령화, 복지 확대 등으로 인한 재정 수요가 증가함에 따라 안정적인 지방재원으로서 보유세의 역할이 더욱 중요해질 수 있습니다.
• 정책적 선택: 부동산 시장 상황과 서민 부담 등을 고려해 정책의 속도와 강도는 조절될 수 있으나, 장기적인 방향성은 보유세 부담의 점진적 증가로 수렴될 가능성이 큽니다.

다만, 이 과정에서 1주택자인 일반 서민의 부담이 급격히 증가하지 않도록 다양한 공제와 감면 제도는 유지되거나 개선될 것입니다. 정책의 초점은 여전히 다주택자, 고가주택, 토지 보유자에 맞춰질 것으로 보입니다.

집주인이 꼭 알아야 할 포인트

이 복잡한 변화의 흐름 속에서 개인 보유자가 알아야 할 핵심은 다음과 같습니다.

• 실효세율 0.15%는 평균: 이 수치는 전국적, 다양한 주택 유형의 평균입니다. 본인의 주택이 위치한 지역(지방세 세율), 공시가격, 주택 수, 보유 기간 등에 따라 개인의 실효세율은 크게 달라질 수 있습니다.
• 미국과의 단순 비교는 주의: 미국의 보유세가 높다는 이야기는 사실이지만, 미국에는 주마다 세제가 천차만별이며, 세금을 통해 지원하는 교육 및 지역 서비스의 수준도 다릅니다. 단순 세율 숫자만으로 부담을 비교하기는 어렵습니다.
• 장기 계획 수립 필요: 보유세는 매년 발생하는 비용입니다. 앞으로 공시가격이 오르고 제도가 변화함에 따라 향후 5~10년간의 세금 부담 증가를 예상한 재무 계획을 세우는 것이 현명합니다.
• 정보 확인의 중요성: 매년 지방자치단체에서 발송하는 세부담 고지서를 꼼꼼히 확인하고, 공시가격에 이의가 있는 경우에는 공시가격 열람 및 이의제기 기간을 활용해야 합니다.

결론적으로, 한국의 부동산 보유세 실효세율은 국제적으로는 낮은 수준이지만, 정책 변화의 흐름 속에서 점진적으로 그 격차가 줄어들고 있습니다. 이는 단순히 세금 부담의 증가가 아니라, 보다 공정한 조세 체계로의 전환과 지방 재정의 자립도 강화라는 큰 그림의 일환이라고 볼 수 있습니다. 부동산을 소유한 시민으로서 이러한 흐름을 이해하고, 자신의 세부담을 정확히 파악하는 것이 현명한 자산 관리의 첫걸음이 될 것입니다.